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junio 2023
¿Qué gastos supone un préstamo hipotecario en 2023?
La compra de una vivienda conlleva distintos gastos, además del precio en sí de la propiedad. Muchas veces no contemplamos que, al adquirir nuestra nueva casa, tendremos que hacer frente al pago de la inscripción en el Registro de la Propiedad, la elevación a escritura pública en la notaría, o los impuestos que devengan de la compra.
En este post queremos hablar exclusivamente de los costes que conlleva la formalización de un préstamo hipotecario, una de las principales cuestiones que nos plantean los clientes al decidirse a cambiar de casa.
En un momento en el que los tipos de interés están subiendo y se calcula que en 2023 el Euribor estará entre 3,75% y 4% (la cuota más alta de los últimos 5 años), es importante valorar cada aspecto de nuestra nueva hipoteca. Además, también conviene saber que, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2019, se estableció un nuevo reparto de los costes de constitución del crédito.
Pero, ¿Cuáles son los costes derivados de la apertura de una hipoteca a los que nos referimos?
- Tasación
- Nota simple
- Comisión de apertura
- Gastos de Notaría
- Registro
- Gestoría
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Hasta ahora, no estaba establecido quién debía hacer frente a estos gastos y, habitualmente, la entidad los dejaba a cargo del cliente. Desde la sentencia, el reparto de los mismos está estipulado y quedaría de la siguiente forma:
- El cliente: Se hará cargo de la tasación, la nota simple, la comisión de apertura y su copia de la escritura.
- La entidad bancaria: Asumirá el coste de la notaría, el registro, su copia de la escritura, la gestoría y el impuesto de AJD.
Sin embargo, hay distintas peculiaridades que debemos tener en cuenta en cada uno de estos gastos de apertura de hipoteca.
Tasación
La tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble
para que sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de
esta valoración se puede conocer el precio del inmueble y, en caso de que haya
un préstamo, también el riesgo que asume la entidad con la operación
hipotecaria.
Este trámite no es obligatorio para los compradores que
van a adquirir sin necesidad de hipoteca, aunque pueden solicitarlo si
quieren corroborar el precio por el que compran. Sin embargo, si quieres
financiar la compra con una hipoteca, la entidad bancaria siempre requerirá
este procedimiento.
El coste de la tasación, de la que debe hacerse cargo la parte compradora, depende del profesional que la haga, pero ronda entre los 300 y los 600 euros. Además, tendrá una vigencia de 6 meses desde la fecha de su emisión.
Sin embargo, aunque por ley corresponda al comprador, hay entidades que se hacen cargo de este gasto. Pero debemos mirar bien las condiciones de esta ventaja, puesto que algunas entidades asumen ese coste a cambio de subir los intereses de sus préstamos.
Nota simple
También tendrás que presentar la nota simple del inmueble a la entidad. Es un documento en el que aparecen las características de la vivienda: propietario, superficie, cargas pendientes… Lo tendrás que solicitar al Registro de la Propiedad y el trámite te costará menos de 10 euros. No te recomendamos dejar que el banco la pida por ti, porque te cobrará más de 20 euros por la gestión.
Comisión
de apertura
La comisión de apertura es un cargo que algunos bancos cobran al conceder un préstamo hipotecario por los costos administrativos y de gestión. Al contratar una hipoteca, tu banco puede cobrarte esta comisión, la cual no está limitada por ley, pero podemos encontrar normalmente un coste de entre el 0,5% y el 2% del capital prestado, siendo lo más habitual el 1%.
Sin embargo, y dada la competitividad que hay entre las distintas entidades, muchas optan por no aplicar esta penalización para ofrecer una alternativa más atractiva al posible cliente. Esta práctica es cada vez más habitual, aunque te recomendamos comprobar que esta «ventaja» no repercuta de forma velada en las cuotas de tu hipoteca.
Gastos de
notaría
Otro de los gastos de apertura de hipoteca son los aranceles de la notaría. Una vez aprobada tu solicitud, la contratación de la hipoteca se escriturará ante notario. Por su trabajo, este funcionario cobra unos aranceles (honorarios) que están regulados y suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Serán a cargo de la entidad bancaria, excepto las respectivas copias de la escritura para cada una de las partes, que serán abonadas por el respectivo interesado.
Recuerda que este apartado sólo hace referencia a los gastos de notaría que devengan del registro de tu nueva hipoteca. El proceso y registro de la compraventa también derivará en sus propios gastos notariales, al margen de estos, y en este caso es el comprador quien debe asumirlos.
Costas de
registro
La hipoteca también se debe inscribir como una carga de la vivienda, una tarea que lleva a cabo un Registrador de la Propiedad. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, rondan entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria, pero, una vez más, no deberemos preocuparnos de este gasto puesto que será responsabilidad del banco.
Honorarios de la gestoría
Tras escriturar el préstamo, una gestoría contratada por el banco se encargará de pagar los impuestos asociados a la escrituración y acudirá al Registro de la Propiedad para tramitar la inscripción de la hipoteca.
Estos gastos son también obligación de la entidad y, como ocurre con la compraventa, se generan por la gestoría al inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes.
Los honorarios de la gestoría suelen ser de unos 400 euros, pero la tarifa puede cambiar en función de la política de precios de cada agencia.
Impuesto
sobre actos jurídicos documentados
Y, por último, el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Con la formalización de la hipoteca se genera este impuesto autonómico llamado que, dependiendo de la comunidad autónoma en la que compres la casa, ser de entre el 0,5% y el 2% sobre la responsabilidad hipotecaria.
Este gasto es, en comparación y con diferencia, el más alto de los derivados de la constitución de una hipoteca, pero también correrá a cargo de la entidad bancaria, por lo que tenemos que confirmar que no nos deriven el precio de este tributo como clientes.
Estos serían todos los gastos de apertura de hipoteca que debemos contemplar a la hora de solicitar la financiación. Si necesitas asesoría o tienes cualquier duda, recuerda que puedes contactarnos y podremos a tu disposición toda la experiencia de DDC&As en el sector inmobiliario.
