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mayo 2023
¿Puedo vender mi casa con un inquilino?
Si tienes un piso alquilado posiblemente te hayas preguntado si puedes vender tu casa con inquilino o no. La respuesta es sí, pero se debe hacer de la manera correcta y en este post te contamos qué aspectos debes tener en cuenta.
La venta de un inmueble alquilado es algo que está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero hay que tener en cuenta que el inquilino podrá permanecer en el inmueble hasta la fecha de finalización del contrato.
Si te gustaría vender tu vivienda sin arrendatarios para poder mejorar el precio de venta, será necesario pactar con el inquilino para que renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes siendo, normalmente, una indemnización. De esta forma, quedarías libre de las obligaciones contraídas. En caso de no llegar a este trato o de no interesarnos esta opción, el comprador adquirirá la responsabilidad del contrato con este inquilino.
¿Qué pasos debes seguir para vender tu piso con inquilino?
Lo primero que debes hacer es comunicárselo al inquilino ya que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. ¿Esto que significa? Que si el inquilino cuenta con un contrato de alquiler posterior al 6 de marzo de 2019 tendrá derecho preferente a la adquisición del inmueble siempre que iguale la oferta recibida. Si su oferta está por debajo del precio acordado con el posible comprador, el propietario no está obligado a aceptarla.
Es importante saber que, en el caso de que el contrato sea anterior a esta fecha, el inquilino también tendrá preferencia, a no ser que el contrato especifique la renuncia a este derecho.
Según este derecho, el arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado podrá ejercer el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales. Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. Esa decisión debe hacerse mediante una comunicación escrita en la que se informe del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión.
Es fundamental que se cumpla ese paso, ya que, si el propietario no actuase de buena fe, vendiera la vivienda sin comunicarlo y el contrato incluyese el derecho de retracto, el inquilino podría adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, lo que nos obligaría a devolver las arras por duplicado y cualquier otra sanción derivada del proceso.
¿Y si el inquilino no quiere comprar la vivienda ni dejar de alquilarla?
Si el inquilino quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla, el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que este llegue a su final pactado. Esto significaría que el nuevo propietario no puede entrar a vivir u ofrecer la vivienda en alquiler hasta que el contrato con el inquilino cese.
Además, deberá atenerse a todas la condiciones pactadas previamente entre las dos partes. Esto incluye acuerdos sobre suministros, condiciones de habitabilidad del inmueble como el permiso a tener mascotas, o cualquier otra estipulación.
Por último, es muy importante que todo quede muy claro y por escrito con el fin de evitar problemas futuros. En primer lugar, te recomendamos informar por escrito al potencial comprador sobre la existencia del contrato de arrendamiento ya que de esta manera podrás demostrar que se le ha informado de todas las condiciones.
También es preferible que todo esté recogido y estipulado en el contrato de arras e incluso que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no es obligatorio, pero sí tiene ventajas.
¡Cuida tu relación con el inquilino!
Es muy importante que, a pesar de lo complejo de la situación, cuides en todo momento tu relación con el inquilino. Aunque esto es algo cívico y de lógica, es importante recalcarlo ya que un inquilino descontento puede conllevar muchas dificultades u obstáculos a la hora de enseñar una casa. Es posible que se niegue a dejar el piso durante el tiempo de las visitas o que se asegure de tener el piso en mal estado antes de enseñarlo.
Además, pese a que los compradores quieran visitar la vivienda antes de comprarla, el propietario no podrá obligar al inquilino a recibir visitas si este se niega. No obstante, si existe una cláusula en el contrato de arrendamiento que contempla esta opción, el arrendatario no podrá denegar la petición y el propietario podrá realizar visitas con los futuros compradores.
Excepciones que debes tener en cuenta si quieres vender tu casa con inquilino
- El inquilino no tendrá los derechos comentados anteriormente cuando: el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente, ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador.
- Existe un tipo de alquiler «indefinido» que se denomina vitalicio, en el que el fin del contrato se dicta con la muerte (o recisión voluntaria) del inquilino. Son cada vez menos habituales, pero hay que tenerlos en cuenta a la hora de vender nuestra vivienda con arrendatario para poder informar al comprador de las particularidades exactas del contrato.
- También te recomendamos tener muy en cuenta la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable a ese momento. Por ejemplo, en legislaciones anteriores la renuncia al derecho de adquisición preferente por parte del inquilino se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez y obligaría a las partes a negociar.
¿Qué sucede si el piso sufre una ejecución hipotecaria?
Un piso alquilado puede estar sujeto a una hipoteca por parte del arrendador. En el caso de que este último no pueda hacer frente a la hipoteca, la entidad bancaria terminará adjudicándose la vivienda. En este caso, aunque el inmueble cambia de propietario, el contrato de alquiler sigue en vigor. El tiempo de esta vigencia será de, al menos, de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años en el caso de que sea una empresa.
En resumen, este tipo de operaciones plantean un escenario complejo y por ello es recomendable contar con profesionales que nos puedan asesorar para evitar sustos. Si tienes cualquier duda o quieres más información al respecto, nuestros agentes podrán a tu disposición toda su experiencia en este tipo de compraventas para que te olvides de las preocupaciones. ¿Hablamos?
